【MyGoNews衷柏宣/專題報(bào)導(dǎo)】房地產(chǎn)有一個(gè)特性， 那就是長(zhǎng)期投資不會(huì)賠錢。政治大學(xué)地政博士馮先勉表示，在1981年以前，臺(tái)北市1坪10萬(wàn)元的房屋已是「天價(jià)」；在1988、1989年期間，1坪50萬(wàn)元的房屋才算「天價(jià)」，但到了2006年，1坪超過(guò)120萬(wàn)元的房屋才是「天價(jià)」，現(xiàn)在2010年，1坪200萬(wàn)元的房子也已經(jīng)在市場(chǎng)銷售了，這是現(xiàn)在的「新天價(jià)」。

房地產(chǎn)投資，將由格局最大的人獲勝！

這個(gè)資料代表在臺(tái)北市，幾乎全部的投資人如果房屋不賣，在過(guò)去40多年的時(shí)間裡，到今天不但沒有賠錢，反而還都增值了。所以，只要放的時(shí)間夠久，即使投資人現(xiàn)在所買的房屋是「天價(jià)」，但未來(lái)一定還會(huì)有更高價(jià)格的機(jī)會(huì)出現(xiàn)，到時(shí)一定可以出售獲利！

可是，很多人可能會(huì)問，為什麼還有那麼多人投資房地產(chǎn)卻沒有賺到錢呢？這就牽涉到了投資者的~格局。「房地產(chǎn)的投資，最終將由格局最大的人獲勝！」馮先勉這麼表示。什麼是格局最大的人呢？指的就是在購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)，投資人計(jì)劃在多久的時(shí)間內(nèi)將其出售，這個(gè)預(yù)期的時(shí)間就是「格局」。

房市投資訣竅 要ㄠ得夠長(zhǎng)

一般而言，有的散戶投資人，只將「格局」訂在6個(gè)月(即在6個(gè)月內(nèi)就計(jì)劃出售獲利)；有的建設(shè)公司將「格局」訂在2~3年；有的開發(fā)商將「格局」訂在5~10年；有的外商投資公司將「格局」訂在20年；有的壽險(xiǎn)公司將「格局」訂在30年……。

當(dāng)格局愈大，其勝負(fù)自然即已出現(xiàn)，最有名的例子，如1989年國(guó)泰人壽以「天價(jià)」在南京東路標(biāo)到華航旁邊的旅館用地土地；又如南山人壽在2002年以「天價(jià)」標(biāo)到信義計(jì)畫區(qū)莊敬路的一塊商業(yè)區(qū)土地；再如新光人壽在2006年以「天價(jià)」標(biāo)到轟動(dòng)全臺(tái)的信義路聯(lián)勤總部俱樂部土地。
 

人壽公司在標(biāo)地上「格局」較大，因?yàn)樗麄冇?jì)算投資報(bào)酬率，都是以超過(guò)30年為導(dǎo)向！相對(duì)的，許多私人財(cái)主及建設(shè)公司，他們以快速周轉(zhuǎn)為考慮，將格局放在1年至3年，當(dāng)3年內(nèi)如果沒有達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)情況，他們就必須被迫退出。

汐止房?jī)r(jià) 站上「4字頭」，挑戰(zhàn)「5字頭」

這就是房地產(chǎn)的投資訣竅， 同樣的道理，在1981年以前，臺(tái)北縣汐止新臺(tái)五路上1坪5萬(wàn)元的房屋已是「天價(jià)」；在1991年期間，同地段1坪20萬(wàn)元的房屋才算「天價(jià)」，後來(lái)因?yàn)轱U風(fēng)造成汐止淹水，房市成為燙手山芋，市場(chǎng)乏人問津，房?jī)r(jià)跌到1坪10萬(wàn)元附近，一直等到員山子分洪工程完工，汐止不再淹水，這幾年，房?jī)r(jià)開始站回「2字頭」、「3字頭」，2010年站上「4字頭」準(zhǔn)備挑戰(zhàn)「5字頭」，現(xiàn)在「5字頭」房?jī)r(jià)是汐止的新天價(jià)。

1981年在汐止買房子，到現(xiàn)在沒賣，屋齡接近30年，房?jī)r(jià)也有1坪「2字頭」以上的價(jià)位，1991年就算你在當(dāng)年高點(diǎn)用「2字頭」在汐止新臺(tái)五路上買了房子，現(xiàn)在接近20年成屋的房?jī)r(jià)，也都可以挑戰(zhàn)「3字頭」，2009年汐止新屋預(yù)售房?jī)r(jià)已經(jīng)站上每坪30萬(wàn)元，到了現(xiàn)在2010年，房?jī)r(jià)上漲到1坪40萬(wàn)元。汐止地區(qū)經(jīng)過(guò)淹水的洗鍊，40年來(lái)的房?jī)r(jià)依舊上漲，而且漲了8倍之多。

「預(yù)售房?jī)r(jià)」與「家戶可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)」

有人看到汐止房?jī)r(jià)現(xiàn)在處?kù)短靸r(jià)，覺得太貴，其實(shí)看看臺(tái)北縣的預(yù)售房地產(chǎn)價(jià)格，政大地政學(xué)系博士、中國(guó)科技大學(xué)財(cái)稅系助理教授丁福致曾經(jīng)做過(guò)研究，從臺(tái)北縣「預(yù)售房?jī)r(jià)」與「家戶可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)」相比較(圖2)可以看出，其實(shí)臺(tái)北縣民的「所得可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)」與實(shí)際「平均預(yù)售總價(jià)」一直存在很大差異，在1989年的時(shí)候，差異數(shù)達(dá)到最大，那個(gè)時(shí)候的房屋貸款利率有正處?kù)稓v史13％的高峰期。
 

隨著經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)， 所得逐漸提高， 房貸利率也開始緩慢下降，這樣的距離差異開始縮小，2003~2005年間，「所得可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)」與「平均預(yù)售總價(jià)」達(dá)到3年的均衡，直到2006年才又拉開距離，民眾再度感覺到房?jī)r(jià)的沈重壓力。這樣的實(shí)驗(yàn)證實(shí)著「所得可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)」始終處?kù)丁割A(yù)售平均總價(jià)」之下，這也解釋了每一個(gè)時(shí)期的房屋「天價(jià)」過(guò)後，後面還會(huì)出現(xiàn)另一個(gè)「天價(jià)」，房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)的天價(jià)走勢(shì)，始終沒有停過(guò)。

「房?jī)r(jià)水波效應(yīng)」讓汐止具比價(jià)補(bǔ)漲空間

因此，投資不動(dòng)產(chǎn)不要怕天價(jià)，要在乎的是你準(zhǔn)備的「格局」有多大，以及你選擇的地區(qū)，有沒有成長(zhǎng)潛能。以汐止來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在這個(gè)區(qū)域已經(jīng)成為臺(tái)北新東區(qū)的門戶，在信義房屋規(guī)劃的城市擴(kuò)大臺(tái)北地區(qū)的「房?jī)r(jià)水波效應(yīng)」裡，汐止市被列在第1圈範(fàn)圍(圖3)，與板橋、三重、永和、中和、新店具有相同的房地產(chǎn)選擇價(jià)值，但是，板橋房?jī)r(jià)上看每坪90萬(wàn)元，永和出現(xiàn)60萬(wàn)元價(jià)位，三重、中和、新店已經(jīng)有50萬(wàn)行情，只剩下汐止在第1圈的房?jī)r(jià)還處?kù)丁?字頭」。這樣的區(qū)段比價(jià)效應(yīng)，當(dāng)然能讓汐止的房?jī)r(jià)出現(xiàn)合理的補(bǔ)漲走勢(shì)，因?yàn)樵诘?圈的新莊已經(jīng)準(zhǔn)備挑戰(zhàn)1坪50萬(wàn)，蘆洲也有40萬(wàn)元以上的個(gè)案準(zhǔn)備登場(chǎng)，相較之下，第1圈的汐止房?jī)r(jià)的落後，更加具有補(bǔ)漲空間。

汐止「臺(tái)北新東區(qū)門戶」，財(cái)團(tuán)進(jìn)場(chǎng)

不過(guò)，基本上，房?jī)r(jià)要上漲也必須要區(qū)域具有發(fā)展價(jià)值才可以，看看汐止有沒有條件出現(xiàn)補(bǔ)漲行情吧！

(1)汐止現(xiàn)在位置屬於「臺(tái)北新東區(qū)門戶」----因?yàn)槟细墼S多國(guó)際級(jí)都市建設(shè)及開發(fā)案已陸續(xù)展開，帶動(dòng)整體區(qū)域發(fā)展，將與鄰近都會(huì)區(qū)汐止形成「臺(tái)北新東區(qū)」，使汐止成為具有交通樞紐+科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)的宜居城市。汐止與臺(tái)北市近年主要發(fā)展地區(qū)內(nèi)湖和南港相近，中山高與北二高也在汐止匯集，臺(tái)鐵都會(huì)區(qū)捷運(yùn)化改善工程更在汐止至南港間增設(shè)了汐科站，加上興建中的三鐵共構(gòu)高鐵南港站，以及規(guī)劃中的捷運(yùn)民生汐止線，都讓汐止交通網(wǎng)絡(luò)愈來(lái)愈健全。
 

(2)建設(shè)財(cái)團(tuán)大規(guī)模汐止造鎮(zhèn)，延伸科技園區(qū)架構(gòu)----汐止新臺(tái)五路上已經(jīng)有東方科學(xué)園區(qū)、遠(yuǎn)東科學(xué)園區(qū)，將來(lái)還有遠(yuǎn)雄集團(tuán)的「遠(yuǎn)雄創(chuàng)新研發(fā)科技中心」開發(fā)案，遠(yuǎn)雄集團(tuán)董事長(zhǎng)趙藤雄說(shuō)：「這件個(gè)案光是基地面積就快2萬(wàn)坪、總建築面積達(dá)25萬(wàn)坪，規(guī)劃設(shè)計(jì)了20年，已完成規(guī)劃結(jié)合科技、藝術(shù)、休閒、購(gòu)物、Outlet、智能和辦公的綜合園區(qū)，下半年會(huì)動(dòng)工?！构烙?jì)這件開發(fā)案全區(qū)至少有500億元，下半年會(huì)先開發(fā)第1期，總銷約180~200億元，會(huì)採(cǎi)取邊建邊售模式。這件大型廠辦造鎮(zhèn)計(jì)畫，將會(huì)使「汐止科學(xué)園區(qū)」更完整，也可因此帶動(dòng)新臺(tái)五線整體地段上的增值空間。

雙軌道+科技廊道新金磚

(3)「雙軌道」交通建設(shè)，拉近汐止與市中心距離----「臺(tái)鐵捷運(yùn)化+捷運(yùn)民生汐止線」的「雙軌道」規(guī)劃中，臺(tái)鐵3站直達(dá)南港站，5站區(qū)間車約15分鐘即達(dá)臺(tái)北車站，捷運(yùn)「民生汐止線」，連結(jié)內(nèi)湖線速達(dá)忠孝復(fù)興，與臺(tái)北市中心快速接軌。未來(lái)，臺(tái)北衛(wèi)星城市中，以汐止15分鐘到臺(tái)北的通勤時(shí)間最短，擁有三高交通最便利，無(wú)論開車或搭區(qū)間火車，都僅須15分鐘。環(huán)東大道、三高、一快，到內(nèi)科上班或到北市信義區(qū)，都相當(dāng)方便。

 

(4)從內(nèi)科、南軟、汐科，建構(gòu)大臺(tái)北科技走廊新金磚----汐止跨足大臺(tái)北科技走廊二大產(chǎn)業(yè)軸線(中山高、北二高)，三大科技園區(qū)(內(nèi)湖科學(xué)園區(qū)、南港軟體園區(qū)、汐止科學(xué)園區(qū))，形成最受矚目的「臺(tái)北科技走廊新金磚」。汐止科學(xué)園區(qū)包括「遠(yuǎn)東世界中心」、「遠(yuǎn)東世界經(jīng)貿(mào)」、「經(jīng)緯大樓」、「臺(tái)灣國(guó)際航電中心」、「亞太第一經(jīng)貿(mào)園區(qū)」、「亞太第二期」、「工商園區(qū)」、「東方科學(xué)園區(qū)」等，中大型企業(yè)科技光電集團(tuán)皆已進(jìn)駐，未來(lái)還有遠(yuǎn)雄集團(tuán)25萬(wàn)坪暢貨中心計(jì)劃，汐止科學(xué)園區(qū)的增值爆發(fā)力，未來(lái)熱度看齊南港軟體經(jīng)貿(mào)，內(nèi)湖科技園區(qū)！
 

朱立倫將汐止列為公共建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域

除了這個(gè)4大建設(shè)利多之外，新任新北市長(zhǎng)朱立倫在競(jìng)選期間，出席汐止經(jīng)貿(mào)園區(qū)發(fā)展座談，宏碁董事長(zhǎng)王振堂當(dāng)場(chǎng)提出4項(xiàng)建言，包括捷運(yùn)等大眾運(yùn)輸系統(tǒng)、設(shè)置行人專用動(dòng)線、停車位擴(kuò)增為5000個(gè)、電塔地下化，希望未來(lái)的新北市政府在5年內(nèi)完成。王振堂說(shuō)：「如果5年內(nèi)可以完成這些建設(shè)，汐止經(jīng)貿(mào)園區(qū)將增加3萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)?！?br />
朱立倫說(shuō)，園區(qū)廠商以及社區(qū)委員會(huì)的建議「全部可行」，這些規(guī)劃列為當(dāng)選後優(yōu)先施政要項(xiàng)，「我過(guò)去在桃園有很多成功的招商經(jīng)驗(yàn)，以及協(xié)助企業(yè)與工商園區(qū)解決問題?！怪炝惐硎?，汐止經(jīng)貿(mào)園區(qū)已經(jīng)成形，當(dāng)然要趕快整合，朱立倫表示「4年內(nèi)全力落實(shí)」。他也重申，原先中央規(guī)劃的捷運(yùn)「汐止民生線」(圖4)，從大稻埕到汐止，共十多站，經(jīng)過(guò)大家努力協(xié)調(diào)，中央與臺(tái)北市都配合調(diào)整，先完成汐止到東湖之間的5站，環(huán)評(píng)已經(jīng)通過(guò)，朱立倫「保證會(huì)在任內(nèi)讓捷運(yùn)汐止民生線動(dòng)工」。

朱立倫的選前承諾，在選後都將逐一被檢驗(yàn)與實(shí)現(xiàn)，所以，對(duì)於汐止公共建設(shè)推動(dòng)的承諾，將逐一展開，汐止的發(fā)展自然可以期待。

「南港+汐止」形成臺(tái)北新東區(qū)

汐止本身的建設(shè)發(fā)展，以及南港建設(shè)帶動(dòng)汐止地區(qū)成長(zhǎng)的契機(jī)，「南港+汐止」形成的臺(tái)北新東區(qū)，將會(huì)展現(xiàn)出不一樣的發(fā)展動(dòng)能。從這些現(xiàn)在與未來(lái)展開的重大利多來(lái)觀察，汐止地區(qū)緊鄰南港的地理位置，讓現(xiàn)在南港重大建設(shè)陸續(xù)到位開發(fā)之下，跟著拉抬了汐止的區(qū)段價(jià)值，2011年，臺(tái)北縣升格為新北市，在統(tǒng)籌分配款增加之後，將與北市平起平坐，新北市成型，員山分洪道整治後不再淹水的汐止，被視為南港腹地延伸，共同成為大臺(tái)北新東區(qū)。